Mercato immobiliare in Italia 2026: dove stanno andando davvero i capitali

Nel primo semestre del 2026 il commercial real estate italiano ha raccolto 7,034 miliardi di euro di investimenti, il 2% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel solo secondo trimestre il volume è stato di 4,4 miliardi, +11% su base annua.

Il dato sembra raccontare un mercato tornato a correre. La fotografia interessante è più selettiva: il capitale è tornato e sta premiando funzioni economiche molto diverse.

Retail e hotel guidano i volumi. Logistica, data center, living e rigenerazione attirano attenzione per ragioni strutturali differenti. Sul residenziale, Banca d’Italia registra invece una domanda ancora contenuta, offerta in riduzione, prezzi in rallentamento e canoni di locazione in accelerazione rispetto al trimestre precedente.

Per un CEO o un CFO il tema riguarda soprattutto l’allocazione del capitale: un immobile può assorbire risorse, liberarle, sostenere l’operatività o diventare un vincolo difficile da invertire. La domanda utile è capire quale funzione economica stia comprando il capitale e quanto quella funzione sia coerente con la direzione dell’impresa.

È lo stesso tipo di lettura che entra nell’Executive Advisory: investimenti, scenari e decisioni difficili da invertire vengono valutati prima che la loro struttura diventi un dato di fatto.

Il mercato immobiliare italiano non sta salendo tutto insieme

CBRE registra 7,034 miliardi di euro di investimenti nel commercial real estate nel primo semestre del 2026. Gli ultimi dodici mesi superano 13,9 miliardi. La crescita complessiva convive con differenze molto ampie tra asset class.

Il contrasto più utile è proprio quello tra flussi effettivi e intenzioni. Il Retail è la prima asset class per capitale investito nel semestre, con circa 2,2 miliardi. Nella CBRE Italian Investor Intentions Survey 2026, invece, il Living è la prima preferenza dichiarata, indicata dal 30% degli oltre 200 investitori intervistati, davanti a Industrial & Logistics e Hotels.

La survey mostra inoltre che circa il 70% degli investitori prevede di mantenere stabile o aumentare l’attività in Italia. Il dato dice qualcosa sull’interesse per il mercato; i volumi mostrano dove quel capitale è già arrivato.

Gli immobili che fanno qualcosa stanno guadagnando spazio

È qui che asset class considerate per anni “alternative” iniziano a sembrare molto meno alternative. Il valore viene letto sempre più attraverso la funzione: ospitare persone, muovere merci, elaborare dati, organizzare servizi, sostenere una città che cambia.

Il Living è un buon esempio. Student housing, build-to-rent e senior living costruiscono valore intorno a una domanda strutturale e a un servizio, oltre che alla proprietà dello spazio. Nel semestre, però, gli investimenti effettivi sono stati pari a 264 milioni di euro e risultano in calo del 42% su base annua: interesse strategico e capitale già investito non sono la stessa cosa.

La logistica racconta una dinamica diversa. Industrial & Logistics ha raccolto circa 1,1 miliardi, +43% su base annua. CBRE registra anche un take-up di circa 1,6 milioni di metri quadrati nel semestre, +72%, sostenuto da operatori manifatturieri e industriali e da una disponibilità limitata di immobili di qualità.

Il caso dei data center porta questa logica ancora più avanti. Quasi 600 milioni di euro sono stati investiti nel semestre in terreni destinati al loro sviluppo. Qui il valore immobiliare è inseparabile da energia, connessione, autorizzazioni e disponibilità di rete. La crescita dell’intelligenza artificiale sta creando domanda per infrastrutture che il consumatore finale potrebbe non vedere mai e che richiedono quantità crescenti di capitale fisico.

Retail e hotel ricordano che il capitale non guarda soltanto al nuovo

Nel primo semestre il Retail è stato il comparto più grande per volumi, con circa 2,2 miliardi di euro, in linea con il 2025. Il secondo trimestre da solo ha concentrato circa 1,5 miliardi, sostenuto da high street, centri commerciali, retail park e outlet.

La dinamica è importante perché corregge una lettura troppo semplice del mercato: la crescita non appartiene soltanto alle asset class legate alla tecnologia o ai nuovi modelli abitativi. Anche immobili tradizionali possono tornare centrali quando location, qualità, scarsità e capacità di generare reddito li rendono competitivi.

Gli Hotels hanno raccolto circa 1,4 miliardi nel semestre. CBRE segnala una pipeline di circa un miliardo di euro di operazioni attese tra la fine del 2026 e i primi mesi del 2027 e una crescente attività di scouting da parte di capitali mediorientali.

Nell’hospitality real estate e business operativo tendono a sovrapporsi: brand, operatore, posizionamento, destinazione e flussi turistici entrano insieme nella tesi di investimento.

Le città regionali valgono ormai metà del semestre

Un altro segnale arriva dalla geografia. CBRE registra circa 3,5 miliardi di euro investiti nelle città regionali nel primo semestre, soprattutto in Industrial & Logistics, Hotels e Retail.

Milano e Roma restano centrali, ma una parte crescente del capitale guarda anche a mercati regionali con fondamentali solidi, rendimenti competitivi e possibilità di riposizionamento. Il valore può nascere da un cambiamento di funzione, dalla qualità del progetto o da nuove infrastrutture, prima ancora che da una variazione del prezzo medio della città.

Il residenziale racconta un mercato diverso

Nel secondo trimestre 2026 Banca d’Italia registra un rallentamento dei prezzi di vendita, una lieve riduzione tendenziale delle compravendite intermediate dalle agenzie e una domanda ancora contenuta. L’offerta continua a ridursi e i tempi di vendita restano sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione.

I canoni di locazione hanno accelerato rispetto al trimestre precedente nella maggior parte del Paese, pur decelerando rispetto allo stesso trimestre del 2025. Le prospettive indicate dagli operatori mostrano un cauto miglioramento, soprattutto su un orizzonte biennale.

Per chi investe, quindi, la scarsità non basta. Bisogna distinguere dove nasce da una domanda strutturale e dove il prezzo incorpora aspettative che richiedono ancora di essere dimostrate. Qualità dell’immobile, micro-location e destinazione d’uso contano molto più della media nazionale.

Il tema del 2027 sarà la selezione

Il 2026 non racconta un ritorno indiscriminato al mattone. Racconta una nuova selezione del capitale.

Retail, Hotels e Industrial & Logistics guidano oggi i volumi. Living e data center mostrano invece dove una parte importante dell’attenzione strategica sta guardando. Le due cose possono divergere per mesi o anni, ed è proprio quella distanza a rendere utile un’analisi più profonda.

Per un investitore la domanda “dove compro?” è meno utile di “quale cambiamento sto comprando?”. Per un CEO o un CFO il principio è simile: quale funzione deve svolgere quell’asset, quale capitale immobilizza e quali alternative sta rendendo più difficili in futuro?

Nelle operazioni più rilevanti, una Due Intelligence può aiutare a leggere insieme scenario, domanda, rischio, dipendenze e conseguenze della scelta prima che il capitale venga impegnato.

Dove stanno andando davvero i capitali

La fotografia del mercato immobiliare italiano nel 2026 è quindi meno lineare del dato complessivo. Il capitale è tornato e sta chiedendo agli immobili più cose contemporaneamente: reddito, scarsità, funzione, infrastruttura, capacità di trasformazione e domanda reale.

È per questo che un terreno per data center, uno studentato, un capannone ben collegato, un hotel in una destinazione forte e un immobile retail di qualità possono competere per lo stesso capitale pur appartenendo a mondi diversi.

Per capire dove andranno i capitali nel 2027 servirà guardare meno all’etichetta dell’immobile e più alla funzione economica che quell’asset sarà capace di sostenere.