Data center in Italia: il nuovo valore immobiliare si misura in megawatt

In Italia ci sono 262 data center. Quasi quattro su dieci si trovano nell’area di Milano. Intorno a questi impianti si muove anche un mercato immobiliare sempre più attivo: nel primo semestre del 2026 sono stati infatti investiti quasi 600 milioni di euro nell’acquisto di terreni destinati allo sviluppo di nuovi data center, come riporta CBRE nell’aggiornamento sul mercato immobiliare commerciale, pubblicato l’8 luglio.

Sono terreni su cui costruire capacità futura. La crescita della digitalizzazione e dell’intelligenza artificiale sta entrando nel mercato del mattone attraverso un bisogno molto concreto: trovare luoghi in cui installare, alimentare e raffreddare infrastrutture informatiche.

Un terreno industriale può acquisire interesse perché vicino a una sottostazione elettrica, a reti di fibra e a una connessione ottenibile in tempi compatibili con il progetto. Un’area ben collocata può invece perdere attrattiva se la potenza necessaria arriverà troppo tardi.

Per chi investe, la domanda si allarga: quanti megawatt potrò utilizzare, da quando e a quale costo? La risposta entra nella valutazione del terreno prima ancora che esista l’edificio. E in questo articolo, approfondiremo meglio il tema insieme.

Quanti sono i data center in Italia e dove si trovano

Il conteggio di Data Center Map, consultato il 5 ottobre 2026, distribuisce i 262 data center italiani su 50 mercati locali. Il numero va letto per quello che misura: comprende le strutture che offrono servizi sul mercato, insieme a quelle in costruzione e in progetto, e lascia fuori i centri di elaborazione dati che banche, grandi imprese e pubbliche amministrazioni gestiscono per uso interno. È una mappa dell’offerta commerciale, aggiornata di continuo dagli stessi operatori.

Le prime città per numero di strutture censite sono queste:

Milano da sola raccoglie il 38% dei data center italiani. Con Bergamo e Brescia, la Lombardia supera le 110 strutture ed è il principale polo del Paese.

Roma, con 28 strutture, è il secondo mercato. Seguono Torino e Bergamo, dove si trova il campus di Aruba a Ponte San Pietro, e due città costiere come Genova e Bari, punti di approdo di cavi sottomarini internazionali. Fuori da questi poli la presenza si fa rada: 38 dei 50 mercati censiti contano da una a tre strutture.

Per un investitore la mappa dice soprattutto dove si concentra la domanda di spazi, energia e connessioni. È anche il primo indizio di dove quella concentrazione comincia a diventare un vincolo.

Chi gestisce i data center in Italia

Dietro ai numeri ci sono modelli di business diversi, e quindi contratti, durate e controparti diverse. Per leggere il valore di un sito conviene distinguerli.

Il primo è la colocation: l’operatore costruisce e gestisce l’edificio, garantisce alimentazione, raffreddamento e connettività, e affitta spazi e potenza a più clienti che vi installano i propri server. Nell’area di Milano, secondo Data Center Map, Data4 conta 16 strutture ed Equinix 9. Retelit è presente tra Milano, Roma e Bergamo; Aruba ha i suoi campus principali a Bergamo e a Roma.

Il secondo modello riguarda gli hyperscaler, i grandi fornitori di servizi cloud. Alcuni costruiscono in proprio: la banca dati attribuisce a Microsoft 5 strutture nell’area milanese e ad Amazon Web Services 4. Più spesso gli impianti vengono realizzati da operatori specializzati che li dedicano a uno o pochi grandi clienti: Stack, Vantage, CloudHQ e Apto contano insieme 28 strutture, tra esistenti e in sviluppo, nell’area di Milano.

Il terzo modello è quello degli operatori di telecomunicazioni, che offrono spazi e servizi collegati alla propria rete. Noovle, la società cloud del Gruppo TIM, ha 4 strutture nell’area di Milano e 3 a Roma, dove la mappa dei data center romani comprende anche Aruba, Retelit e Unidata.

La distinzione ha conseguenze immobiliari dirette. Un data center in colocation distribuisce il rischio su molti clienti, con contratti di durata variabile. Uno costruito per un hyperscaler dipende da pochi conduttori, spesso con impegni più lunghi: la solidità della controparte pesa sulla valutazione dell’intero progetto.

Un edificio che deve funzionare continuamente

Cosa sono i data center, in concreto? Edifici che ospitano server, sistemi di archiviazione e apparati di rete, con l’alimentazione, il raffreddamento e la connettività necessari a farli funzionare senza interruzioni. Si parla anche di server farm, un termine che rende bene l’idea della scala.

Da fuori, un data center può sembrare un grande capannone. La sua funzione richiede però impianti, continuità operativa e controllo delle condizioni ambientali che incidono sulla progettazione e sui costi.

Il valore dipende anche dalla capacità informatica che il data center può ospitare e sostenere nel tempo. L’edificio fa parte di un sistema che comprende alimentazione, raffreddamento, connettività e gestione operativa. I metri quadrati restano importanti; la potenza disponibile aggiunge un criterio decisivo.

È utile distinguere le unità di misura. I megawatt indicano potenza, mentre i megawattora misurano energia utilizzata nel tempo. La potenza elettrica richiesta alla rete e la capacità destinata alle apparecchiature informatiche possono inoltre riferirsi a perimetri diversi. Quando si confrontano progetti e mercati, bisogna leggere che cosa comprende ciascun dato.

Il titolo racconta quindi un cambiamento nel criterio di scelta: nel valore di un sito entra la sua possibilità di diventare operativo, con una determinata capacità e una data credibile.

Milano concentra il mercato e il vincolo energetico

Secondo l’Italy Outlook 2026 di Cushman & Wakefield, Milano è il principale hub italiano dei data center, con circa 1,1 GW di capacità stimata comprendendo strutture operative e progetti in pipeline. La cifra include dunque sviluppi futuri e va distinta dalla sola capacità già disponibile.

Lo stesso outlook segnala l’emergere di aree del Centro e del Sud, legato a disponibilità di terreni, infrastrutture energetiche e connettività. È una prospettiva di sviluppo: non garantisce che ogni territorio diventi un nuovo polo.

Un hub consolidato come quello dei data center di Milano concentra domanda, competenze e operatori. Questa concentrazione può però aumentare la pressione sulle risorse necessarie alla crescita. Quando l’energia disponibile diventa un vincolo, la ricerca di siti si allarga.

Un terreno più lontano dai principali distretti può diventare interessante se permette di attivare capacità prima. La scelta dipende comunque dal servizio richiesto: prossimità agli utenti, connettività, tempi di risposta e affidabilità restano parte della valutazione.

La scarsità riguarda i siti che possono diventare operativi

Il Midyear Review 2026 di CBRE ha ridotto dal 6,5% al 6% la previsione di vacancy dei data center europei a fine anno. Si tratta della quota di capacità disponibile nel perimetro analizzato e di una previsione, non di un risultato annuale già osservato.

Nel medesimo aggiornamento, CBRE riduce di 35 MW la previsione di nuova offerta per il 2026 rispetto alla stima di inizio anno, richiamando ritardi in alcuni progetti. Il report evidenzia anche i vincoli legati all’approvvigionamento di potenza e all’accesso alla rete.

Da questi elementi emerge una lettura immobiliare: la disponibilità di superficie, da sola, descrive soltanto una parte dell’offerta effettiva di data center. Per diventare utilizzabile, il sito deve superare passaggi che hanno tempi, costi e dipendenze proprie.

Un prezzo d’acquisto conveniente può perdere significato se l’attesa della connessione rinvia l’avvio dei ricavi. Un terreno più costoso può invece risultare interessante quando riduce una parte rilevante dell’incertezza di sviluppo. La valutazione richiede un confronto tra scenari, con tempi e condizioni documentati.

Ottanta gigawatt di richieste non sono capacità costruita

Nella Relazione Finanziaria Annuale 2025 di Terna, il dato riferito a fine gennaio 2026 è di quasi 80 GW di richieste di connessione per data center.

È un segnale della dimensione dei progetti presentati alla rete. Una richiesta di connessione, però, è una fase del percorso: non dimostra che il progetto abbia già autorizzazioni, finanziamento, domanda e condizioni sufficienti per essere costruito.

Gli 80 GW non possono quindi essere letti come capacità già installata o come previsione certa di nuovi impianti. Non vanno neppure confrontati direttamente con la capacità milanese citata da Cushman & Wakefield senza verificarne perimetro e definizioni.

Per un investitore, l’ampiezza della pipeline rende più importante selezionare. Quali richieste corrispondono a progetti eseguibili? Quali dispongono di una controparte credibile? Quali potranno entrare in esercizio entro la finestra in cui la domanda li rende sostenibili?

L’intelligenza artificiale ha un’impronta immobiliare

Quando parliamo di AI pensiamo soprattutto a modelli, algoritmi e software. La capacità di calcolo richiede anche terreni, cavi, trasformatori e sistemi di raffreddamento. Il servizio digitale ha una base fisica.

Nel rapporto European Data Centres Figures Q2 2026, CBRE rileva che i nuovi accordi per capacità di colocation destinata all’AI sono più che quadruplicati nel primo semestre. Il dato riguarda quegli accordi, non tutta la domanda europea né l’insieme del mercato italiano.

Gli AI data center, progettati per addestrare i modelli e farli funzionare, concentrano più potenza nello stesso spazio e richiedono sistemi di raffreddamento più impegnativi. Per un sito, la disponibilità di energia diventa ancora più decisiva.

Questa crescita aiuta a capire perché operatori tecnologici, investitori immobiliari e soggetti infrastrutturali guardino agli stessi progetti da prospettive diverse. Il valore del luogo dipende dalla sua possibilità di sostenere un servizio, e il servizio dipende da risorse che non si spostano con la velocità del software.

Per il real estate è un passaggio concreto. Lo sviluppo tecnologico può modificare l’interesse verso un’area industriale anche senza cambiare la qualità architettonica degli edifici che la circondano.

Il terreno giusto va valutato insieme al Capex

L’acquisto del terreno apre una sequenza di impegni. Costruzione, impianti, connessione e allestimento richiedono Capex; energia, manutenzione e gestione incidono invece sui costi operativi. La composizione dipende dal modello scelto e da chi possiede o gestisce le diverse componenti.

Prima di impegnare capitale occorre mettere insieme tempi della rete, autorizzazioni, fibra, raffreddamento e domanda. Il piano economico deve rappresentare anche un ritardo: quanta cassa assorbe, quali contratti modifica e quando può iniziare la generazione di ricavi?

Il Midyear Review di CBRE richiama l’importanza di assicurarsi capacità in anticipo attraverso accordi di prelocazione e partnership. Per chi sviluppa un data center, una domanda contrattualizzata può ridurre una parte del rischio commerciale, mentre restano da valutare solidità del cliente, condizioni dell’accordo e possibilità di consegnare l’infrastruttura nei tempi pattuiti.

È il tipo di verifica che una due intelligence deve tenere insieme: informazioni industriali, finanziarie e operative che possono cambiare il giudizio sul progetto. Il terreno è una componente dell’investimento; la decisione riguarda l’intera catena che lo porterà a funzionare.

Chi riesce ad accendere ciò che costruisce

Quasi 600 milioni investiti nei terreni in sei mesi mostrano un interesse per i data center in Italia che ha già una dimensione immobiliare. Il valore dei singoli progetti dipenderà però da come quell’interesse si trasformerà in infrastrutture utilizzate.

Per un proprietario, una connessione disponibile in tempi credibili può diventare una risorsa negoziale. Per uno sviluppatore, il coordinamento tra rete, cantiere e cliente può determinare la sostenibilità dell’operazione. Per chi finanzia, la distinzione tra richiesta, progetto autorizzato e capacità operativa evita di attribuire lo stesso valore a fasi molto diverse.

L’AI sta introducendo nel real estate una domanda ulteriore: dove possiamo accendere ciò che abbiamo costruito? Una parte del valore immobiliare si giocherà sulla precisione della risposta.