Nel mercato immobiliare di oggi, un immobile può reggersi perfettamente in piedi ma aver già perso la propria ragione economica.
Questo genere di cose succede (tanto per fare alcuni esempi) quando una caserma rimane vuota, quando un ospedale viene sostituito da una struttura diversa o quando uno scalo ferroviario perde la funzione logistica che lo aveva generato. Tanto per intenderci, è quello che sta succedendo adesso a Bologna.
L’8 settembre 2026 l’Agenzia del Demanio, il Comune e C40 hanno presentato il progetto vincitore per l’ex Caserma Perotti e il nuovo bando per l’ex Caserma STAMOTO, candidata a Reinventing Cities. Per STAMOTO si immaginano residenze universitarie, servizi e aree verdi (Agenzia del Demanio).
A Milano la conversione era stata progettata in anticipo. Dopo i Giochi di Milano Cortina 2026, il Villaggio Olimpico di Porta Romana ha avviato la rifunzionalizzazione in studentato con oltre 1.700 posti letto, con apertura prevista nell’agosto 2026 (COIMA).
Due casi diversi, che mostrano un nuovo trend da direzioni opposte. A Bologna si cerca una nuova funzione per un patrimonio che l’ha persa. A Milano il “dopo” è stato incorporato nel “prima”.
Il valore immobiliare, oggi più che mai, va quindi letto su due livelli: (i) quanto vale l’uso attuale e (ii) quanto vale la possibilità di cambiare uso quando quello attuale smette di essere il migliore.
Il futuro dell’edilizia in Italia è la rigenerazione urbana, c’è poco da girarci attorno. Ecco spiegato il perché.
Il valore di conversione: la seconda vita entra nel prezzo
Un asset stabilizzato consente di leggere canoni, occupazione, costi e rendimento. La parte più evidente del valore è già osservabile.
In una rigenerazione, una quota del valore dipende invece da ciò che ancora non esiste: una destinazione diversa, una densità diversa, nuovi servizi, una domanda futura o un quartiere che cambia funzione.
Quanto rende l’asset nella funzione attuale?
Quali usi alternativi sono realisticamente ottenibili?
Quanto capitale serve per arrivarci?
Per quanto il capitale rimarrà esposto?
Quante strade restano aperte se lo scenario principale cambia?
È questa seconda componente a rendere interessanti molti patrimoni apparentemente obsoleti. Un edificio può essere vecchio e conservare una posizione, una scala o una possibilità urbanistica difficili da replicare da zero.
La rigenerazione parte dalla funzione
Ristrutturare migliora un edificio. Rigenerare richiede di capire a chi servirà e perché qualcuno sarà disposto a pagare per quella nuova utilità.
Nel primo semestre 2026 il Living italiano ha raccolto circa 264 milioni di euro di investimenti. CBRE segnala che, pur con volumi inferiori all’anno precedente, le operazioni si concentrano ancora su progetti a elevato potenziale di valorizzazione e che sviluppo e rigenerazione urbana restano al centro dell’interesse. Le acquisizioni di terreni nel comparto hanno generato circa 235 milioni di euro (CBRE).
Il capitale, quindi, non cerca soltanto immobili già stabilizzati. Una parte cerca asset dove il valore deve ancora essere costruito.
Porta Romana: progettare l’opzionalità prima di averne bisogno
Il caso del Villaggio Olimpico è interessante perché la conversione lì non ha rappresentato una soluzione postuma. La configurazione studentesca era prevista nella progettazione e gli spazi sono stati concepiti per ridurre tempi e costi della trasformazione.
COIMA ha indicato quattro mesi per la rifunzionalizzazione post-Giochi; già ad aprile 2026 il 65% dei posti risultava assegnato e l’apertura era prevista per agosto (COIMA).
Per un board il principio è più ampio del singolo progetto: la vita fisica di un immobile è spesso molto più lunga della strategia che oggi ne giustifica l’uso. Progettare un asset che può cambiare funzione significa comprare anche opzioni sul futuro.
Comprare ciò che c’è o comprare ciò che potrebbe esserci
Le strategie core cercano flussi più visibili e rischio più contenuto. Core+ e value-add accettano una quota maggiore di trasformazione in cambio della possibilità di creare valore.
Nell’Italian Investor Intentions Survey 2026, CBRE rileva che core+ e value-add restano tra le opportunità più ricercate e che circa il 70% degli investitori prevede di mantenere stabile o aumentare l’attività in Italia. Milano, Roma e le principali città emergenti continuano ad attirare interesse anche sui progetti di rigenerazione (CBRE).
Una parte del rendimento nasce quindi da una decisione presa prima del mercato: vedere una funzione possibile dove oggi esiste soltanto un edificio sottoutilizzato.
Il rischio immobiliare comprende anche la rigidità
Per anni la solidità del mattone è stata associata alla permanenza. Oggi la permanenza può diventare un rischio quando la città cambia più velocemente dell’edificio.
Cambiano mobilità, lavoro, domanda abitativa, logistica, turismo, servizi e infrastrutture digitali. Alcune destinazioni d’uso diventano più interessanti; altre accumulano eccedenza. L’immobile resta nello stesso posto.
La possibilità di riconvertirlo diventa quindi una componente della resilienza dell’investimento. Un asset molto efficiente per una sola funzione può essere meno robusto di un asset leggermente meno ottimizzato ma più adattabile.
La vera partita si gioca prima del cantiere
Destinazioni urbanistiche, autorizzazioni, bonifiche, infrastrutture, accessibilità e tempi di sviluppo possono cambiare radicalmente la convenienza.
Il valore futuro di un progetto deve quindi essere scontato per il tempo necessario a ottenerlo e per le condizioni che devono verificarsi perché esista davvero.
| Domanda da board | Perché conta |
|---|---|
| Quanto capitale serve fino alla nuova funzione? | Determina l’esposizione reale |
| Quanto tempo richiede? | Il tempo immobilizza capitale e aumenta il rischio |
| Quali autorizzazioni sono critiche? | Definiscono dipendenze non controllabili |
| Qual è il piano B? | Misura l’opzionalità se la tesi principale cambia |
| Chi beneficia della trasformazione del quartiere? | Aiuta a leggere esternalità e consenso |
Quando cambia un quartiere, il valore supera il perimetro del progetto
Una rigenerazione modifica flussi, servizi, percezione e accessibilità. Il valore creato può quindi distribuirsi anche sugli immobili circostanti.
Chi entra prima assume più rischio, ma può partecipare più direttamente alla trasformazione. Chi arriva dopo acquista un contesto che nel frattempo è già cambiato.
È anche il motivo per cui pubblico e privato devono trovare un equilibrio: una trasformazione incapace di generare utilità per il territorio può incontrare resistenze politiche e sociali; un progetto privo di rendimento sufficiente rischia invece di restare un masterplan.
Il prossimo buon asset potrebbe essere quello che oggi sembra sbagliato
Una caserma può avere perso valore come caserma e averne guadagnato come pezzo di città. Uno scalo può smettere di essere efficiente per la ferrovia e diventare prezioso per il Living. Un Villaggio Olimpico può essere progettato sapendo che la funzione olimpica durerà poche settimane e quella residenziale decenni.
La domanda da portare in board, quindi, va oltre “quanto vale oggi?”. Conviene aggiungerne una seconda: “quanto valore rimane disponibile se domani questo asset dovesse servire a qualcos’altro?”.
Nel real estate che emerge dalla rigenerazione urbana, possedere un buon edificio conta. Possedere anche la possibilità di cambiarlo può contare di più.
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Approfondimento
Il mercato immobiliare in Italia nel 2026
Domande frequenti
Perché la rigenerazione urbana interessa agli investitori?
Perché consente di entrare in asset e aree dove una parte del valore deve ancora essere creata attraverso nuova funzione, sviluppo, riconversione o trasformazione del contesto.
Come capire se un immobile ha valore di conversione?
Valutando usi alternativi realistici, vincoli, domanda futura, costi, tempi e soprattutto la presenza di più scenari praticabili. L’opzionalità cresce quando l’asset conserva più strade credibili.
Perché la rigenerazione urbana è una questione da board?
Perché coinvolge capitale, tempi lunghi, autorizzazioni, rischio e vita economica dell’asset. La scelta tra mantenere, vendere e trasformare può cambiare la struttura patrimoniale dell’impresa.
Porta Romana è già stato riconvertito dopo i Giochi?
Sì, dopo la fase olimpica e paralimpica del 2026 COIMA ha avviato la rifunzionalizzazione in studentato, con oltre 1.700 posti e apertura prevista nell’agosto 2026.
Come capire se un immobile obsoleto ha ancora potenziale di valorizzazione?
Bisogna separare il valore della funzione attuale dal valore delle alternative realisticamente ottenibili. Posizione, accessibilità, dimensioni, vincoli urbanistici, domanda futura, costi di trasformazione e tempi autorizzativi possono rendere interessante anche un asset che oggi genera poco valore o non ha più una funzione economicamente sostenibile. Nelle analisi Bliss sul mercato immobiliare italiano il punto è proprio leggere l’immobile insieme alla trasformazione del territorio e della domanda. Prima di chiedersi quanto renda oggi, conviene quindi capire quali funzioni potrebbe sostenere domani, quanto capitale servirebbe per arrivarci e quante alternative resterebbero aperte se lo scenario principale cambiasse.
Fonti e riferimenti
- Agenzia del Demanio, A Bologna presentati i progetti delle ex Caserme Perotti e STAMOTO
- Agenzia del Demanio, Reinventarsi le città per il benessere della collettività: il riuso dell’ex Caserma Stamoto
- COIMA, Villaggio Olimpico: al via la rifunzionalizzazione per apertura ad agosto 2026
- CBRE Italy, Italian Investor Intentions Survey 2026
- CBRE Italy, Commercial Real Estate in Italia: 4,4 miliardi nel secondo trimestre 2026
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, Milano-Cortina 2026: sopralluogo al cantiere del Villaggio Olimpico