E sono i giovani a pagare il prezzo di questa trasformazione
Quando fai un mutuo stai comprando una casa, o stai comprando un debito?
Il dibattito pubblico sul problema abitativo dei giovani ruota quasi sempre attorno alla stessa narrazione: salari bassi, precarietà, scelte generazionali diverse. Una lettura che sposta il problema sulle persone invece di cercarlo nel sistema.
Il sistema è il punto.
E il sistema ha una storia precisa, con una data di svolta identificabile e conseguenze che oggi sono misurabili in ogni città europea.
I numeri della crisi
Nell’ultimo trimestre del 2025, i prezzi delle abitazioni nell’Unione Europea sono cresciuti del 5,5% su base annua. Gli affitti del 3,2%. In alcuni paesi il dato è decisamente peggiore: Lituania +88%, Irlanda e Polonia +76%.
I salari, nello stesso periodo, non si sono mossi.
In alcune regioni europee, un giovane con reddito medio dovrebbe destinare il 60-70% dello stipendio netto per affittare un appartamento di ingresso al mercato. La soglia considerata sostenibile è il 30%. Il doppio del sostenibile è diventato la norma. Non è una crisi temporanea, però. È semplicemente il risultato di decenni di politiche che hanno trasformato il mercato immobiliare.
A fine 2025, la nuova offerta abitativa nell’UE soddisfaceva solo il 50% della domanda effettiva.
E la carenza si autoalimenta.
Come la casa è diventata un asset finanziario
Per buona parte del Novecento la casa è stata un bene primario.
Lo Stato la trattava come tale: politiche di edilizia popolare, incentivi alla prima casa, controllo degli affitti, agevolazioni per i giovani acquirenti. Il mercato immobiliare esisteva, ma era regolato attorno alla funzione sociale dell’abitare.
A partire dagli anni Ottanta, e in modo sempre più accelerato dagli anni Novanta, quella logica si è invertita. La casa è stata progressivamente riclassificata come asset finanziario: strumento di investimento, riserva di valore, veicolo di rendimento. Le politiche fiscali hanno seguito questa riclassificazione.
Oggi gli investitori istituzionali, fondi pensione, fondi sovrani, società di private equity, sono attori primari del mercato immobiliare residenziale.
Gli immobili multifamiliari hanno reso in media l’8,2% annuo tra il 2020 e il 2024, sovraperformando uffici, retail e immobili industriali.
Questo rendimento attrae capitali. I capitali fanno salire i prezzi. I prezzi salgono indipendentemente dalla capacità di acquisto di chi ci deve vivere.
Secondo la ricerca accademica, gli investitori istituzionali entrano nei mercati usando tecnologie di analisi dei dati per identificare i quartieri con i rendimenti più alti, acquistano immobili su scala, aumentano i canoni usando il potere di mercato derivante dalla concentrazione della proprietà, e colpiscono in modo sproporzionato i quartieri con redditi in calo.
Il risultato è un mercato che risponde alla logica del rendimento finanziario, e non alla logica del bisogno abitativo.
In Europa tra il 2010 e il 2024 i prezzi delle case sono aumentati del 53% in media. Nello stesso periodo, i redditi reali sono cresciuti in modo molto più contenuto. Il mercato immobiliare e il mercato del lavoro si sono disaccoppiati.
Uno risponde alla logica del capitale. L’altro alla logica del salario.
Quando la governance ha funzionato: il caso Vienna
Non tutti i paesi hanno percorso la stessa traiettoria.
L’eccezione è Vienna, che oggi gestisce il 42,6% dell’intero patrimonio abitativo della città come edilizia pubblica o sovvenzionata: circa 220.000 alloggi municipali e 185.000 alloggi cooperativi non-profit. Il budget annuo dedicato supera i 400 milioni di euro, più di quanto spendano insieme Roma, Madrid e Lisbona per lo stesso scopo.
La scelta che ha reso possibile tutto questo è una non-azione.
Negli anni Ottanta e Novanta, mentre in tutta Europa i governi privatizzavano il patrimonio di edilizia pubblica per fare cassa, Vienna non ha venduto nulla. Ha mantenuto la proprietà municipale, ha continuato a costruire, ha difeso il principio che l’abitare fosse un servizio pubblico prima di essere un mercato.
Il confronto europeo rende visibile la portata di quella decisione. I Paesi Bassi hanno il 34% di edilizia sociale sul totale degli alloggi. Una casa ogni tre. La Francia il 14%. L’Italia si ferma al 4%, tra i valori più bassi del continente.
I paesi che hanno scelto di trattare l’abitazione come infrastruttura sociale hanno mercati immobiliari più stabili, costi più bassi e minore disuguaglianza generazionale.
Il modello viennese non è esportabile nella sua forma esatta in un anno. Ha radici che risalgono alla Wien Rossa degli anni Venti. Quello che è esportabile è il principio: chi governa un sistema decide in modo esplicito quale logica prevalga.
Vienna ha deciso che il rendimento non era la sola variabile che contava.
Il mutuo come acquisto di debito
Per chi riesce ad accedere al mercato dell’acquisto, il meccanismo del mutuo rappresenta una trappola.
A Milano, i prezzi nel centro storico sono cresciuti del 10,3% su base annua nel 2025, con un aumento complessivo del 22% dal 2019. Un appartamento in zona centrale si attesta tra i 350.000 e i 400.000 euro. Un mutuo a tasso fisso su quella cifra, ai tassi attuali tra il 3% e il 3,4%, su 25 anni, genera una rata mensile di circa 1.700-1.800 euro. Per accedere servono circa 5.000-6.000 euro netti mensili di reddito stabile e certificabile.
Chi acquista a quelle condizioni non sta comprando una casa nel senso pieno del termine. Sta comprando un debito ventennale (se gli dice bene) il cui valore reale dipende da variabili che nessun modello bancario può prevedere con affidabilità: andamento dei tassi, tenuta del mercato immobiliare, stabilità del reddito del mutuatario. Il rischio viene trasferito integralmente su chi firma, non su chi presta.
In un mercato immobiliare che cresce perché risponde alla logica del rendimento finanziario, il piccolo acquirente entra per ultimo, paga il prezzo più alto e si assume il rischio più grande. Se il mercato continua a salire, è un buon affare. Se si corregge, l’immobile vale meno del debito residuo. La dinamica è quella di un sistema in cui il capitale accumula rendimento e il lavoro accumula debito.
La situazione italiana
In Italia il problema ha caratteristiche che si sommano alla tendenza europea.
La proliferazione degli affitti brevi turistici ha sottratto stock abitativo ai residenti nei centri delle principali città in modo quantificabile: a Firenze, Roma e Venezia, quartieri che fino a dieci anni fa avevano una popolazione stabile di residenti sono oggi abitati prevalentemente da turisti a rotazione. I salari medi degli under 30 sono strutturalmente inferiori alla media nazionale, e il contratto di locazione standard a equo canone è praticamente scomparso nelle grandi città.
L’Italia è entrata nella fase di finanziarizzazione del mercato immobiliare con ritardo rispetto alla Gran Bretagna e ai Paesi Bassi, ma ha recuperato il divario rapidamente negli anni Duemila senza costruire le protezioni sociali che altri paesi avevano già. Il risultato è un sistema che ha importato la logica del rendimento senza importare i meccanismi di bilanciamento. Il 4% di edilizia pubblica non è un incidente: è la conseguenza di decenni di politiche che non hanno mai messo il diritto all’abitare allo stesso livello del diritto alla proprietà.
La soluzione è la governance
La Commissione Europea ha presentato a dicembre 2025 un Piano per l’Edilizia Abitativa Accessibile. Il Parlamento Europeo ha avanzato proposte a marzo 2026. Sono segnali che il problema è stato riconosciuto a livello istituzionale. Ma le politiche fiscali che hanno prodotto la finanziarizzazione del mercato immobiliare hanno radici profonde e interessi consolidati.
Il problema abitativo dei giovani viene raccontato come una questione generazionale. Come se fosse il risultato di scelte individuali, di aspettative sbagliate, di salari che non tengono il passo.
Il meccanismo reale è più semplice e più scomodo: un bene necessario è stato trasformato in uno strumento di investimento. Quando un bene necessario diventa uno strumento di investimento, il prezzo risponde alla logica del rendimento atteso, non alla logica del bisogno. Chi investe vince quando il prezzo sale. Chi ha bisogno paga quel rialzo.
Il sistema funziona esattamente come è stato progettato.
Riconoscerlo è la premessa necessaria per immaginare soluzioni che non siano cosmesi: e quindi, politiche che trattino l’abitazione come infrastruttura sociale, invece di lasciarla rispondere alla logica del mercato dei capitali.
Il mercato immobiliare è uno dei casi più documentati di cosa accade quando la governance di un sistema risponde a un’unica metrica: il rendimento del capitale. Chi governa decide quale logica prevalga. E la logica del buon senso, e dell’accessibilità, da quasi quarant’anni ormai non si applica più all’abitabilità.
Nuove Connessioni (FAQ)
Comprare casa nel 2026 ha ancora senso?
Dipende dalla città e dal tipo di acquisto. In un mercato come quello di Milano o Roma, le condizioni di accesso al mutuo escludono già la maggior parte degli under 35. Dove i prezzi sono più contenuti, l’acquisto può ancora avere senso economico a lungo termine, a condizione di avere un reddito stabile, una prospettiva lavorativa solida e una capacità di assorbire variazioni di tasso. La variabile più sottovalutata è il rischio di liquidità: un immobile acquistato con il 70-80% di mutuo in un mercato in correzione vale meno del debito residuo. Questo rischio non appare nelle simulazioni bancarie.
Il caso Vienna è replicabile in Italia?
Nella forma esatta, no: richiede un secolo di investimento pubblico continuo e una cultura politica diversa. Nei principi, sì: aumentare lo stock di edilizia pubblica, introdurre fondi per l’acquisto della prima casa, regolare gli affitti brevi nelle aree ad alta tensione abitativa, tassare diversamente il secondo immobile rispetto al primo. Nessuno di questi interventi è tecnicamente impossibile. La questione è se esiste una volontà politica disposta ad affrontare l’opposizione di chi dal sistema attuale trae rendita.
Gli affitti brevi turistici stanno davvero peggiorando la crisi abitativa?
Sì, nelle città ad alta domanda turistica. Il meccanismo è semplice: un appartamento in affitto breve può rendere in un weekend quanto un affitto mensile. Il proprietario razionale sposta l’immobile sul mercato turistico, sottraendolo al mercato residenziale. Il risultato è una riduzione dello stock disponibile che fa salire i prezzi degli affitti residenziali. I dati di Firenze, Venezia e dei centri storici di Roma e Milano confermano il meccanismo. La regolamentazione degli affitti brevi nelle aree ad alta tensione abitativa è uno degli interventi a impatto più rapido disponibili.